鱼塘“升值记”

8.4万元起拍，125轮竞价，24.05万元成交，溢价率186.3%。

2025年12月15日，武汉市新洲区牌楼村300亩鱼塘28个月经营权，在武汉农交所平台挂牌竞拍。村党支部书记叶双焱连连感慨“没想到”——这片鱼塘的年租金，上一轮不过5万元，再往前，仅1.77万元。

这场竞拍发生在湖北农村产权改革的关键窗口期：2025年9月，湖北省政府印发《重构武汉农村综合产权交易所工作方案》。短短3个月，竞价激烈程度和溢价率便双双刷新武汉农交所纪录。而溢价率186.3%的纪录，也只保持了不到半年——2026年4月，荆门市东宝区仙居乡太平村70亩水面5年经营权挂牌，底价5.33万元，以15.5万元成交，溢价率190.8%。

这些鱼塘的“升值”故事，成为观察湖北农村产权统一大市场建设、农村要素市场化改革的鲜活切片。

■ 外村人加价125轮“拍下”鱼塘

2009年成立的武汉农交所是全国第二家农村综合产权交易机构，率先推进承包权与经营权分置，首创交易鉴证抵押贷款模式，经营主体凭平台鉴证书即可向银行融资。

此后，湖北各地建起近百家同类型交易机构，但长期分散运营、标准不一、信息割裂，资产流转仍局限于熟人圈子。

“以前村里搞承包，参与者基本都是本村人。”叶双焱说。

而此次通过武汉农交所平台竞得牌楼村300亩鱼塘的林春峰，则是地地道道的外村人。作为武汉博丰诺水产养殖合作社负责人，林春峰深知，“我不是本村人，没有农交所这个平台，我连竞拍资格都没有”。原本，他对承包这片鱼塘的心理价位只有10万元，“但在平台上竞争起来，就觉得还有潜力，我就一直加，一直加”，前后一共加价125轮，最终以24.05万元成交。如今5个多月过去，他在这片鱼塘投放的花白鲢苗已长到一斤左右。“预计年产值80万元，剔除成本还能收益30多万元。”

重构武汉农交所改革的核心，是推行“六统一”——机构、平台、规则、流程、品种、监管全部统一，目标是打造“线上淘宝网+线下广交会”式的、面向全国的农村产权交易统一大市场。

从去年9月启动重构到现在，9个多月的时间，全省17个市州级机构整合基本完成，少数区县的收尾工作正加紧攻坚。武汉农交所平台从服务武汉一市拓展到覆盖全省，今年前5个月交易额已达约48.17亿元，全年目标100亿元，2027年力争突破200亿元。

■ 一片鱼塘何以拍出24万元

“制度供给越完善，市场定价能力越强。”武汉农交所运营部负责人王强将统一平台比作信息高速路：标准化规则畅通交易渠道，省内外经营主体公平竞价，资产真实价值充分释放。资产信息从村里纸质公告升级为全省线上共享大屏，外地经营者远程即可完成报名、出价全流程。

新洲区分中心负责人邱雨晨的感受更为直观。重构前，他只负责新洲区12个街道、477个村；如今，服务范围涵盖十堰、荆门、襄阳及新洲区，覆盖近6000个行政村。今年前5个月，他负责区域的成交额达4亿元，而去年同期仅0.16亿元。

对于荆门市东宝区仙居乡太平村，村里70亩水面5年经营权高达190.8%的溢价率，村支书袁大发感叹，过去交易靠熟人议价，“现在上平台，公平竞争，集体利益有了保障”。竞得者是当地一位农民，他撂下一句话：“我觉得这片水面值这个价。”

竞拍资金全额划入村集体账户，用于修路等民生项目。起初心存顾虑的村民，看清集体增收账目后纷纷认可公开交易模式。

增值红利不止水面。武汉长江新区阳逻街道春风村221.3亩承包地，今年4月在平台挂牌后，以每年1000元/亩成交，承包价比当地同类土地高出一倍。受让方是武汉生物工程学院校办企业，计划建设农业产学研基地。

对照中央一号文件要求，武汉农交所正计划联合高校编制农村土地流转价格指数，今后村集体挂牌可依托指数科学定价，减少第三方评估开支。

■ 改革深水区的“硬骨头”

红利令人振奋，难题依然待解。长江日报记者调查发现，改革推进并非一帆风顺。

机构整合中，有的地方担心平台被“收走”后定价权旁落，有的则需要跨部门协调。省里的做法是“一市一策”。王强透露，个别地区正加快对接，整合工作已基本完成。

更大的挑战在于改革深水区的共性难题。首先是资产评估力量紧缺：农村产权类型多样，从土地经营权、林木资产到农业设施、知识产权，评估标准难统一，全省具备专业资质的中介机构远无法满足需求。其次是部分银行放贷意愿仍偏低——对农村产权抵押物的风险认知和处置信心需要持续培育。再次，“应进必进”的落实效果有待提高，一些地方集体资产仍沿用内部承包等惯性做法。跨区域信息不对称虽有缓解，但如何更好对接中部、长江流域乃至全国市场的体制壁垒仍需突破。

交易品种拓展也面临挑战。目前可上线交易的17个品种中，最活跃的是小型工程、经营性资产和土地使用权，更难啃的在于“冷品种”的激活。涉农知识产权交易，一件专利动辄需数月评估，买卖双方信息不对称严重；闲置农房使用权流转，涉及宅基地制度改革敏感地带，农民顾虑“租出去收不回来”。

“这些品种专业门槛高、价值评估难，是下一步必须啃下的硬骨头。”王强坦言，“不是搭个平台就能自动运转，需要配套政策、评估体系、风险缓释机制同步跟进。”

“鱼塘、土地这些‘热品种’跑通后，相当于先修好了主干道。”武汉农交所董事长杨刚说，“农村产权交易的‘毛细血管’能否打通，才是检验改革成色的关键。”他口中的“毛细血管”，正是那些“冷品种”和偏远地区的交易活跃度。

■ 活鱼也能抵押贷款

公开流转只是起点，金融赋能是改革深化方向。

2009年至今，武汉农交所累计发放农村产权抵押贷款77.8亿元，其中90%以上为土地经营权抵押。但最近，一个新探索引起了关注——活鱼抵押。

今年3月，鄂州市华容区三家水产养殖主体同时获得50万元活体水产抵押贷款。“真没想到，活鱼也能拿来抵押！”胜虎生态农业有限公司负责人姜胜波十分惊喜。

一套闭环风控体系支撑新模式：农业农村局出具养殖权属证明，评估机构量化塘口面积、品类、周期，农村产权交易中心开具他项权证确立抵押权，政策性农业保险兜底养殖风险。

杨刚点明银行核心顾虑：银行不怕抵押模式，怕坏账后抵押物无法快速变现。全省统一平台的价值正在于此——它不仅是一个交易场所，还兼具资产处置功能，“银行敢放款，正是因为知道即使项目不良，也能通过平台快速变现”，这将极大提振银行放贷信心。

■ “农民像逛淘宝一样用平台”

“省委、省政府给我们的定位是‘线上淘宝网、线下广交会’。”杨刚用“天网、地网、金网”概括平台的升级方向。

所谓“天网”，是要把全省所有能交易的农村资产——土地、水面、农房、林地……统统搬到线上，像商品一样展示、竞价。“江西的投资者想承包湖北的鱼塘，点开手机就能完成报名、交保证金、出价等所有流程。”

“地网”是把服务网点铺到乡镇、村里，帮农民录入信息、答疑解惑。“金网”则是平台上的“金融超市”，汇聚银行、保险、担保公司，帮农民解决贷款难题。杨刚举例说，一位河南农民到江夏流转土地，因无本地资产贷不到款，通过农交所分中心对接银行和保险公司，最终拿到50万元贷款。

“‘天网’解决信息问题，‘地网’解决服务问题，‘金网’解决资金问题。”杨刚说，“三网织在一起，平台才能真正扎根农村。”在他看来，这三张网最终指向同一个目标：让农村产权从“沉睡资产”变成“流动资本”。

这三张网背后，还有一层更深的价值——基层治理。“农村的土地等产权具有公共属性，如果私下处置，很容易造成集体资产流失。”王强说。平台要求所有交易事前公告、事中公示、事后结果公示，全流程阳光操作。这不仅是交易平台，更是政府监管的延伸。

数据或许能说明一些变化。产权明晰带动的资产增值效应，是农民增收的重要支撑：武汉农村居民人均可支配收入从2013年的12713元增至2025年的35575元，城乡居民收入比从2.34缩小至1.89。

更直观的感受，藏在牌楼村那片鱼塘里。6月7日黄昏，林春峰往塘里撒下一把饲料，鱼儿抢食，水花翻腾。年底成鱼便能上市，他已计划来年引种高价值特种鱼。

从8.4万元到24.05万元，从竞拍到收获，这片鱼塘的故事还在继续。在荆楚大地的田间地头，更多这样的故事正在发生。